Recuperar una vivienda alquilada porque el propietario la necesita para sí mismo o para un familiar puede parecer, a primera vista, una cuestión sencilla. Al fin y al cabo, se trata de su propiedad y ha surgido una situación personal o familiar que hace necesario volver a disponer de ella.
Sin embargo, en la práctica, es uno de los procedimientos más delicados en materia de arrendamientos urbanos.
No basta con manifestar que se necesita la vivienda, enviar un burofax al arrendatario y concederle un plazo para marcharse. La causa alegada debe ser real, concreta y susceptible de prueba. Además, deben cumplirse los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y los previstos en el propio contrato.
La razón de esta exigencia es comprensible: mediante esta vía se está poniendo fin a una relación arrendaticia y solicitando a una persona o familia que abandone la vivienda que constituye su domicilio. Por ello, la necesidad del propietario debe analizarse con rigor y no puede utilizarse como una fórmula genérica para recuperar el inmueble.
¿Cuándo puede el propietario recuperar la vivienda por necesidad?
El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que un arrendador persona física recupere la vivienda para destinarla a residencia permanente:
- Del propio propietario.
- De sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción.
- De su cónyuge, cuando exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
No obstante, esta posibilidad está sometida a distintos requisitos. Entre otras cuestiones, debe haber transcurrido el primer año del arrendamiento y, con carácter general, la necesidad de recuperar la vivienda debe haberse previsto expresamente en el contrato.
La fecha de celebración del contrato, su duración inicial, la redacción de sus cláusulas y el régimen legal aplicable resultan esenciales. No todos los contratos pueden analizarse de la misma manera y una cláusula genérica no siempre permite dar por cumplidas las exigencias legales.
Por este motivo, antes de enviar cualquier comunicación al arrendatario es imprescindible estudiar el contrato completo.
La necesidad debe ser real, no una mera conveniencia
La ley habla de necesidad, no de una simple preferencia del propietario.
Esto no significa que deba existir una situación extrema o desesperada, pero sí una razón suficientemente seria para justificar que la vivienda debe convertirse en el domicilio permanente del propietario o de alguno de los familiares autorizados legalmente.
Puede existir una causa legítima, por ejemplo, cuando:
- El propietario ha perdido la vivienda en la que residía.
- Se ha producido una separación o un divorcio.
- Existe un traslado laboral que obliga a cambiar de residencia.
- Un hijo necesita establecer su vivienda habitual de manera independiente.
- Han aparecido circunstancias familiares, económicas o de salud que hacen necesario el cambio de domicilio.
- Finaliza el contrato de alquiler de la vivienda en la que reside actualmente el propietario.
- La vivienda que ocupa ha dejado de ser adecuada por razones de accesibilidad, espacio o composición familiar.
Estos ejemplos no operan automáticamente. Cada situación debe valorarse de manera individual y teniendo en cuenta todas las circunstancias.
La existencia de otra vivienda propiedad del arrendador tampoco excluye necesariamente la causa de necesidad. No obstante, habrá que explicar y acreditar por qué ese otro inmueble no se encuentra disponible o no resulta adecuado para resolver la situación planteada.
¿Tiene que ser una necesidad sobrevenida?
Con frecuencia se afirma que la causa debe haber aparecido después de celebrarse el contrato. Esta idea requiere alguna precisión.
Lo verdaderamente importante es que, cuando se ejercita la facultad de recuperar la vivienda, exista una necesidad actual, concreta y legítima. Ahora bien, si el motivo alegado ya existía exactamente en los mismos términos antes de alquilar el inmueble y no ha ocurrido ningún cambio posterior, la pretensión del propietario puede perder credibilidad.
En estos casos será inevitable preguntarse: si la vivienda ya era necesaria cuando se firmó el contrato, ¿por qué se decidió alquilarla?
Por ello, resulta especialmente importante identificar qué circunstancia ha cambiado desde el inicio de la relación arrendaticia. Puede tratarse de un acontecimiento completamente nuevo o del agravamiento de una situación anterior, pero debe existir una explicación coherente de por qué la necesidad se manifiesta precisamente en ese momento.
Cuanto más antigua, genérica o contradictoria sea la causa alegada, mayor será el riesgo de que se considere una mera conveniencia o incluso un pretexto para terminar el alquiler.
La necesidad debe poder demostrarse
Uno de los errores más habituales consiste en comunicar al arrendatario que el propietario necesita la vivienda sin haber preparado previamente la documentación que permita acreditarlo.
No siempre será necesario entregar al inquilino toda la documentación personal o familiar existente. Sin embargo, el propietario debe disponer de pruebas suficientes por si la causa es discutida y resulta necesario acudir a los tribunales.
Según el motivo alegado, pueden ser relevantes:
- Una sentencia o documentación relativa a una separación o divorcio.
- La comunicación de finalización del alquiler de la vivienda en la que reside el propietario.
- Un contrato de trabajo o documento que acredite un traslado laboral.
- Documentación médica o relativa a necesidades de accesibilidad.
- Certificados de empadronamiento.
- Documentación que acredite la relación familiar con la persona que ocupará la vivienda.
- Pruebas sobre la situación habitacional actual del propietario o del familiar.
- Comunicaciones del titular de la vivienda que actualmente se ocupa.
- Documentación que explique por qué otros inmuebles no están disponibles o no resultan adecuados.
No se trata de acumular documentos sin criterio, sino de construir una explicación coherente que conecte la causa alegada con la necesidad efectiva de ocupar esa vivienda concreta.
Un burofax genérico puede no ser suficiente
El burofax es únicamente el medio utilizado para realizar la comunicación. Por sí solo no acredita que exista el derecho a recuperar la vivienda.
La notificación debe identificar correctamente el contrato y el inmueble, indicar quién va a ocupar la vivienda, explicar la causa concreta de necesidad y señalar la fecha prevista para su entrega.
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige que la comunicación se realice con una antelación mínima de dos meses respecto de la fecha en la que vaya a necesitarse la vivienda, salvo que las partes alcancen otro acuerdo.
Una comunicación que se limite a decir «necesito la vivienda para uso propio» puede resultar insuficiente si no permite al arrendatario conocer la verdadera causa que justifica la solicitud.
Antes de enviar el requerimiento deben estar claros, al menos, los siguientes aspectos:
- Qué cláusula contractual y qué régimen legal resultan aplicables.
- Quién ocupará la vivienda.
- Qué circunstancia concreta origina la necesidad.
- Cuándo se necesitará el inmueble.
- Cómo puede acreditarse la situación.
- Qué plazo debe concederse al arrendatario.
- Qué actuación se seguirá si la vivienda no se entrega voluntariamente.
Una comunicación incorrecta puede comprometer posteriormente todo el procedimiento.
No puede utilizarse la necesidad para vender o volver a alquilar
La recuperación por necesidad tiene una finalidad muy concreta: que la vivienda sea ocupada de forma permanente por el propietario o por alguna de las personas autorizadas legalmente.
No puede emplearse esta vía para conseguir que el inquilino abandone el inmueble y, a continuación, alquilarlo a otra persona por una renta superior, destinarlo a alquiler turístico, mantenerlo vacío o ponerlo a la venta.
Estas actuaciones pueden evidenciar que la causa comunicada no era real y que la recuperación perseguía una finalidad distinta.
La decisión debe adoptarse de buena fe y con la intención verdadera de ocupar la vivienda como residencia habitual.
La ocupación posterior también es obligatoria
El procedimiento no termina cuando el arrendatario entrega las llaves.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el propietario o el familiar para quien se solicitó la vivienda deberá ocuparla dentro de los tres meses siguientes a la extinción del contrato o al efectivo desalojo.
Si la vivienda no se ocupa dentro de ese plazo, salvo que exista una causa de fuerza mayor, el antiguo arrendatario puede optar entre:
- Recuperar el uso de la vivienda durante un nuevo periodo de hasta cinco años, manteniéndose las condiciones anteriores y con indemnización de los gastos ocasionados por el desalojo.
- Recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años.
Por tanto, no solo debe existir una causa legítima en el momento de enviar la comunicación. También debe cumplirse posteriormente la finalidad para la que se recuperó el inmueble.
¿Qué sucede si el arrendatario se niega a marcharse?
Aunque el propietario considere que su necesidad está plenamente justificada, no puede cambiar la cerradura, cortar los suministros, entrar en la vivienda sin autorización ni adoptar medidas destinadas a forzar la salida del inquilino.
Si no se alcanza un acuerdo, será necesario acudir al procedimiento legal correspondiente y acreditar que se cumplen todos los requisitos.
En ese procedimiento podrán discutirse, entre otras cuestiones:
- La validez de la cláusula incluida en el contrato.
- La realidad de la causa alegada.
- La identidad de la persona que ocupará la vivienda.
- La suficiencia de la comunicación enviada.
- El cumplimiento de los plazos.
- La existencia de otros inmuebles disponibles.
- La posible finalidad fraudulenta de la recuperación.
Por ello, cuanto mejor se haya preparado el asunto antes de remitir el primer requerimiento, mayores serán las posibilidades de evitar un conflicto prolongado.
Recuperar una vivienda por necesidad es posible, pero exige preparación
El propietario tiene derecho a proteger su patrimonio y a recuperar su vivienda cuando concurre una verdadera necesidad. Sin embargo, ese derecho debe ejercitarse respetando las condiciones legales y contractuales, especialmente porque afecta directamente al domicilio del arrendatario.
La clave no está en enviar cuanto antes un burofax, sino en comprobar primero que la causa existe, que puede demostrarse y que el contrato permite ejercer esta facultad.
En Ferrero Sagasta Abogados estudiamos cada situación desde el inicio, revisando el contrato, la documentación disponible y la viabilidad de la recuperación. También preparamos las comunicaciones previas, intervenimos en la negociación con el arrendatario y dirigimos el procedimiento judicial cuando la entrega voluntaria no resulta posible.
Actuamos en toda España asesorando a propietarios particulares, empresas y titulares de inmuebles en procedimientos relacionados con arrendamientos y recuperación de viviendas.