Artículo actualizado a 11 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 29/2026 está actualmente en vigor, aunque todavía debe ser sometido a convalidación parlamentaria.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, ha introducido una nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
La medida ha generado una lógica preocupación entre los propietarios cuyos contratos están próximos a finalizar o que ya habían comunicado válidamente su voluntad de no renovarlos.
A diferencia de otras prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta medida no exige que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad, no se limita a las viviendas situadas en zonas de mercado tensionado y tampoco depende de que el arrendador tenga la consideración de gran tenedor.
Si se cumplen los requisitos previstos en la norma, la solicitud deberá ser aceptada obligatoriamente por el propietario, salvo que concurra alguna de las excepciones establecidas legalmente.
Por tanto, antes de aceptar o rechazar una petición de prórroga será imprescindible revisar el contrato, su fecha real de vencimiento, los pagos realizados y las comunicaciones intercambiadas entre las partes.
¿En qué consiste la nueva prórroga extraordinaria?
La disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, permite al arrendatario solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por periodos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales.
Durante ese periodo se mantendrán los términos y condiciones del contrato vigente.
Esto significa que la prórroga no implica la celebración automática de un nuevo contrato ni permite, por sí sola, fijar una nueva renta adaptada al precio actual del mercado.
La relación arrendaticia continúa bajo las condiciones existentes, sin perjuicio de las actualizaciones de renta que resulten legalmente aplicables.
¿Qué contratos pueden acogerse a la prórroga?
No todos los contratos de alquiler pueden beneficiarse de esta medida.
Para que resulte aplicable deberán concurrir varios requisitos.
Contrato de vivienda habitual
La prórroga afecta únicamente a contratos de arrendamiento de vivienda habitual sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En principio, no se aplica a:
- Arrendamientos de locales comerciales.
- Oficinas.
- Garajes arrendados de forma independiente.
- Contratos de temporada que mantengan válidamente esa naturaleza.
- Alojamientos turísticos.
- Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda habitual.
La calificación del contrato no depende únicamente del título que se le haya dado. Si un contrato denominado “de temporada” encubre en realidad la residencia habitual del arrendatario, será necesario analizar su verdadera naturaleza jurídica.
Contrato vigente el 8 de octubre de 2026
El contrato debía encontrarse vigente en la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley, es decir, el 8 de octubre de 2026.
Por tanto, la medida no está prevista para contratos formalizados posteriormente ni permite reactivar relaciones arrendaticias que ya se hubieran extinguido válidamente antes de esa fecha.
Finalización del periodo correspondiente
La norma contempla los contratos en los que:
- El periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
- Finalice el periodo de prórroga tácita previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Finalice, en su caso, un periodo de tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil.
Determinar la fecha exacta de vencimiento puede resultar complejo.
Será necesario revisar cuándo se celebró el contrato, quién figura como arrendador, qué duración mínima le corresponde, qué prórrogas se han producido y si la relación se encuentra actualmente en prórroga legal o en tácita reconducción.
El inquilino debe estar al corriente de pago
La norma exige que la parte arrendataria se encuentre al corriente del pago del alquiler y que lo haya estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
Este requisito resulta fundamental.
El propietario deberá comprobar:
- Los extractos bancarios.
- Las fechas exactas de cada ingreso.
- Las mensualidades abonadas.
- La existencia de pagos parciales.
- Las devoluciones o impagos.
- Los conceptos incluidos en cada transferencia.
- Cualquier acuerdo sobre aplazamientos o fraccionamientos.
No basta con comprobar que en el momento de solicitar la prórroga no exista una mensualidad completa pendiente. La norma exige también regularidad mensual durante los ocho meses anteriores.
Por ello, los retrasos, pagos parciales o cantidades abonadas fuera del periodo correspondiente deberán analizarse individualmente.
¿Qué sucede con otros gastos o cantidades pendientes?
La disposición final quinta se refiere expresamente a que el arrendatario se encuentre al corriente del “pago del alquiler”.
Esto puede generar dudas cuando no existen rentas pendientes, pero sí otras cantidades asumidas contractualmente, como suministros, cuotas de comunidad, IBI, tasas municipales o gastos repercutidos al inquilino.
No puede afirmarse automáticamente que cualquier cantidad accesoria pendiente impida acogerse a la prórroga. Habrá que estudiar:
- La redacción del contrato.
- La naturaleza de la cantidad adeudada.
- Si forma parte de las obligaciones económicas del arrendamiento.
- Su exigibilidad.
- Las comunicaciones realizadas.
- La existencia de una controversia sobre su importe.
El propietario no debería aceptar sin más que el arrendatario se encuentra al corriente, pero tampoco rechazar la prórroga basándose únicamente en una cantidad discutida sin analizar previamente su naturaleza jurídica.
¿Es necesario que el inquilino sea vulnerable?
No.
La prórroga extraordinaria de hasta dos años no está condicionada a que el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad económica o social.
Tampoco exige un informe de servicios sociales.
Este aspecto diferencia la medida de otras prórrogas extraordinarias contempladas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y de las suspensiones de procedimientos de desahucio por vulnerabilidad.
Para solicitarla, el arrendatario deberá cumplir los requisitos relativos al contrato, su vencimiento y el pago del alquiler, pero no tendrá que acreditar una situación económica especialmente desfavorable.
¿Solo afecta a grandes tenedores?
No.
La medida no se limita a contratos cuyo arrendador sea un gran tenedor.
Puede afectar tanto a personas físicas con una única vivienda arrendada como a empresas, inversores o propietarios con una cartera inmobiliaria.
Por tanto, un pequeño propietario también puede recibir una solicitud de prórroga obligatoria durante un máximo de dos años.
La condición de gran tenedor sí resulta relevante para otras prórrogas y medidas previstas en la normativa, pero no constituye un requisito general para aplicar esta prórroga concreta.
¿Es necesario que la vivienda esté en una zona tensionada?
No.
La vivienda no necesita encontrarse en una zona de mercado residencial tensionado.
La prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto-ley 29/2026 tiene ámbito general y debe diferenciarse de la prórroga de hasta tres años regulada específicamente para viviendas situadas en zonas tensionadas.
Cuando concurran varias prórrogas incompatibles, deberá determinarse cuál resulta aplicable con carácter preferente.
¿Cómo debe solicitarse la prórroga?
La norma exige que exista una solicitud del arrendatario, pero no establece detalladamente su forma, contenido ni un modelo concreto.
Por razones de seguridad jurídica, resulta recomendable que la petición:
- Se realice por escrito.
- Identifique claramente el contrato y la vivienda.
- Indique la duración de la prórroga solicitada.
- Exprese la voluntad inequívoca de acogerse al Real Decreto-ley 29/2026.
- Permita acreditar la fecha de envío y recepción.
- Incluya o permita comprobar el cumplimiento de los requisitos económicos.
El propietario deberá contestar también de manera fehaciente, evitando respuestas precipitadas que puedan ser interpretadas posteriormente como una aceptación, una renuncia o un acuerdo de modificación contractual.
¿Puede el propietario negarse a aceptar la prórroga?
Como regla general, si se cumplen todos los requisitos, la solicitud debe ser aceptada obligatoriamente.
No obstante, la norma establece varias excepciones.
Acuerdo entre propietario e inquilino
La prórroga obligatoria no se aplicará cuando las partes acuerden otros términos o condiciones.
Ese acuerdo deberá formalizarse claramente por escrito, indicando su duración, renta y restantes condiciones para evitar futuros conflictos.
Firma de un nuevo contrato
Tampoco se aplicará cuando propietario e inquilino formalicen un nuevo contrato de arrendamiento.
Además, el Real Decreto-ley excluye expresamente la prórroga cuando las partes acuerden renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior a la prevista en el contrato vigente.
Esta posibilidad permite negociar una solución alternativa, aunque supone para el propietario aceptar una reducción de la renta.
Necesidad del propietario de recuperar la vivienda
El propietario podrá oponerse cuando haya comunicado, dentro de los plazos y condiciones legalmente exigidos, su necesidad real de ocupar la vivienda para sí o para sus familiares, en los términos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Una novedad importante es que la norma permite invocar esta necesidad aunque la posibilidad de recuperación anticipada no se hubiera incluido expresamente en el contrato.
Sin embargo, la causa debe ser real y acreditable.
No basta con mencionar genéricamente que la vivienda se necesita. Será necesario justificar quién va a ocuparla, por qué motivo y en qué circunstancias.
Una causa de necesidad aparente o que no llegue a materializarse puede generar reclamaciones posteriores por parte del arrendatario.
¿Haber enviado un burofax de no renovación impide la prórroga?
No necesariamente.
La existencia de una comunicación previa de no renovación es importante, pero no aparece por sí sola como una causa automática para rechazar esta prórroga.
El propietario deberá revisar:
- Cuándo se envió el burofax.
- Cuándo fue recibido.
- Qué fecha de extinción se comunicó.
- Si se respetaron los plazos legales.
- Si se alegó una necesidad real de ocupación.
- Si el contrato seguía vigente el 8 de octubre de 2026.
- Si el arrendatario reúne los restantes requisitos.
Por tanto, no puede afirmarse que todo burofax anterior impida la prórroga ni que toda solicitud posterior deba prevalecer sobre una comunicación válida.
La interacción entre ambas actuaciones debe analizarse atendiendo al contenido del requerimiento y al régimen transitorio aplicable.
¿Qué ocurre con las solicitudes formuladas al amparo del anterior RDL 8/2026?
El nuevo Real Decreto-ley reconoce expresamente la validez de las solicitudes o comunicaciones de prórroga extraordinaria que los arrendatarios hubieran presentado durante la vigencia del Real Decreto-ley 8/2026.
Esas solicitudes se consideran válidamente formuladas y no necesitan ser reiteradas.
Una vez finalice la prórroga solicitada conforme a aquella norma, cualquier nueva petición deberá cumplir los requisitos del Real Decreto-ley 29/2026.
Esta previsión resulta especialmente relevante para propietarios que recibieron una solicitud durante los meses en los que estuvo vigente el anterior decreto y que posteriormente consideraron que había quedado sin efecto como consecuencia de su derogación.
Ahora será necesario revisar de nuevo esos expedientes y comprobar qué efectos reconoce la nueva regulación a la solicitud presentada.
¿Qué ocurre durante los dos años de prórroga?
La prórroga se aplica por periodos anuales hasta un máximo de dos años adicionales.
Durante ese tiempo se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor.
En principio, continuarán aplicándose:
- La renta existente.
- La distribución de gastos acordada.
- Las obligaciones de conservación y mantenimiento.
- Las garantías del contrato.
- Las causas de resolución.
- El resto de derechos y obligaciones de las partes.
La continuidad del contrato no impide que la renta pueda actualizarse cuando proceda, aunque deberá respetarse la limitación extraordinaria prevista por el propio Real Decreto-ley para las actualizaciones producidas hasta el 31 de diciembre de 2027.
Si la renta supera el límite máximo aplicable conforme al sistema estatal de referencia, no procederá incremento. En los demás casos, y salvo nuevo acuerdo entre las partes, el aumento no podrá superar el 2 %.
¿Puede resolverse el contrato durante la prórroga?
La prórroga impide que el contrato se extinga únicamente por la llegada del vencimiento, pero no elimina el resto de las obligaciones contractuales.
Si durante ese periodo se produce un incumplimiento relevante —como el impago de la renta, la realización de daños, una cesión inconsentida o cualquier otra causa legal de resolución—, el propietario podrá valorar las acciones correspondientes.
La prórroga no concede al arrendatario un derecho a permanecer en la vivienda incumpliendo el contrato.
Relación con el Real Decreto-ley 28/2026
El Real Decreto-ley 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026, modifica nuevamente el régimen de prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La coordinación entre ambas normas establece que la prórroga extraordinaria de dos años no se aplicará cuando proceda la nueva prórroga tácita de cinco años para arrendadores personas físicas o de siete años para personas jurídicas.
Asimismo, cuando el propietario hubiera comunicado válidamente su voluntad de no prorrogar y resulte aplicable la prórroga extraordinaria, el contrato podrá extinguirse al finalizar esta sin necesidad de una nueva comunicación, aunque deberá analizarse la posible indemnización prevista en el RDL 28/2026.
Como este último decreto todavía no ha entrado en vigor y permanece pendiente de convalidación, será necesario revisar nuevamente la situación a partir del 15 de noviembre.
¿Qué debe hacer un propietario que reciba una solicitud?
Antes de contestar conviene revisar:
- Si el contrato es realmente de vivienda habitual.
- Si se encontraba vigente el 8 de octubre de 2026.
- La fecha exacta de finalización del periodo obligatorio, de la prórroga o de la tácita reconducción.
- Si el arrendatario está al corriente del alquiler.
- Los pagos realizados durante los ocho meses anteriores.
- La existencia de otras cantidades pendientes.
- Las comunicaciones de no renovación enviadas.
- Si existe una causa real de necesidad de la vivienda.
- Las solicitudes formuladas al amparo del anterior RDL 8/2026.
- La posibilidad de alcanzar un nuevo acuerdo.
- La interacción con las nuevas prórrogas previstas en el RDL 28/2026.
No es recomendable aceptar o rechazar la petición mediante una respuesta informal.
La contestación debe realizarse por escrito, de forma fehaciente y después de analizar toda la documentación.
Una regulación todavía pendiente de convalidación
El Real Decreto-ley 29/2026 está vigente desde el 8 de octubre de 2026, pero todavía debe ser sometido a convalidación parlamentaria.
Hasta que el Congreso adopte una decisión, la norma forma parte del ordenamiento jurídico y puede producir efectos.
No obstante, su contenido podría quedar derogado o ser posteriormente modificado. Por ello, cualquier actuación debe prepararse atendiendo a la regulación vigente en la fecha concreta en la que se presente o responda la solicitud.
Este artículo será actualizado cuando se conozca la decisión del Congreso.
Conclusión
La nueva prórroga extraordinaria de hasta dos años puede afectar a numerosos contratos de vivienda habitual, incluidos aquellos cuyo propietario sea una persona física con una única vivienda arrendada.
No exige vulnerabilidad, no se limita a zonas tensionadas y tampoco depende de la condición de gran tenedor.
Sin embargo, su aplicación no es automática. Será necesario comprobar que el contrato está incluido en el ámbito temporal de la norma, que el arrendatario ha solicitado la prórroga y que se encuentra al corriente del alquiler, también durante los ocho meses anteriores.
El propietario podrá oponerse cuando concurra una causa legal, especialmente si existe una necesidad real y acreditada de recuperar la vivienda, o negociar una solución alternativa mediante la renovación o la firma de un nuevo contrato.
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Si has recibido una solicitud de prórroga extraordinaria o tu contrato está próximo a finalizar, podemos estudiar la documentación y determinar si se cumplen los requisitos exigidos por el Real Decreto-ley 29/2026.
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