Firmar un contrato de alquiler exige habitualmente realizar varios desembolsos en muy poco tiempo: la primera mensualidad, la fianza, posibles garantías adicionales y, en algunas operaciones, una cantidad exigida por la agencia inmobiliaria.
Esta última cantidad puede aparecer bajo distintas denominaciones: honorarios, gastos de gestión, formalización del contrato, servicio de atención al inquilino, asesoramiento, estudio de solvencia o gestión administrativa.
Sin embargo, cambiar el nombre del cobro no significa necesariamente que sea válido. Cuando se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, la normativa determina quién debe asumir los gastos derivados de la intermediación inmobiliaria y, en determinados casos, el inquilino puede reclamar la devolución de lo abonado.
¿Quién debe pagar los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler de vivienda?
Desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los gastos de gestión inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato corresponden al arrendador.
Por tanto, en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 26 de mayo de 2023, estos gastos no deberían trasladarse al inquilino simplemente porque sea quien necesita acceder a la vivienda o porque la agencia haya intervenido en la operación.
La norma no impide que una inmobiliaria cobre por su trabajo. Lo que establece es que, cuando sus servicios consisten en gestionar el alquiler y formalizar el contrato por encargo del propietario, el coste debe ser asumido por el arrendador.
¿Puede reclamarse la devolución de una comisión ya pagada?
En muchos casos, sí. Haber pagado la cantidad exigida para poder firmar el contrato o acceder a la vivienda no convierte automáticamente el cobro en correcto.
Para determinar si existe viabilidad para reclamar es necesario analizar, entre otras cuestiones:
- La fecha en la que se firmó el contrato.
- Si el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario.
- El concepto reflejado en la factura o justificante.
- Quién encargó realmente los servicios a la inmobiliaria.
- Qué servicio concreto afirma haber prestado la agencia al inquilino.
- Quién recibió finalmente el dinero.
- El contenido del contrato, la reserva y las comunicaciones mantenidas.
No todas las reclamaciones deben dirigirse necesariamente contra la misma persona. Dependiendo de cómo se estructuró la operación y de quién recibió el pago, puede resultar necesario reclamar frente a la inmobiliaria, frente al arrendador o valorar la responsabilidad de ambos.
¿Qué ocurre si la comisión aparece con otro nombre?
Una de las cuestiones que más controversia está generando es la utilización de conceptos distintos a “comisión inmobiliaria”.
Algunas cantidades se presentan como un supuesto servicio de atención al inquilino, asesoramiento personalizado, estudio documental, gestión de visitas, tramitación administrativa o acompañamiento durante el arrendamiento.
La denominación utilizada en la factura no es el único elemento que determina la legalidad del cobro. Debe comprobarse cuál fue la verdadera naturaleza del servicio, quién lo solicitó y si se trataba, en realidad, de una actuación necesaria para gestionar y formalizar el contrato de alquiler.
Un servicio diferente, solicitado voluntariamente por el arrendatario y verdaderamente independiente de la intermediación, puede recibir un tratamiento distinto. No obstante, no basta con incluir una cláusula genérica o hacer firmar un documento predispuesto para convertir automáticamente los gastos propios de la gestión inmobiliaria en un servicio contratado libremente por el inquilino.
La reciente actuación de las autoridades de consumo demuestra que estas prácticas están siendo examinadas con especial atención. En 2026 se impuso una sanción de 3,6 millones de euros a una empresa del sector, entre otras conductas, por exigir al inquilino la contratación de un servicio que fue considerado asimilable a los gastos de gestión y formalización del contrato.
La fecha del contrato es determinante
La situación debe estudiarse con especial cuidado cuando el contrato se firmó antes del 26 de mayo de 2023.
Antes de la reforma, el régimen aplicable no era idéntico en todos los casos. Desde marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos ya atribuía estos gastos al arrendador cuando este era una persona jurídica. En contratos anteriores o celebrados con propietarios particulares, será necesario revisar la normativa vigente en la fecha de la firma y las condiciones pactadas.
Por ello, no debe descartarse una reclamación únicamente porque el pago sea anterior a la Ley de Vivienda de 2023. Tampoco puede afirmarse que cualquier comisión antigua sea automáticamente recuperable: la fecha, el tipo de arrendador y la documentación resultan esenciales.
¿Y si el contrato dice que es un alquiler de temporada?
La regulación debe analizarse igualmente cuando el contrato se presenta como temporal, por habitaciones o para un uso distinto del de vivienda.
Los arrendamientos de temporada cuentan con un régimen jurídico diferente. Sin embargo, la mera utilización de la expresión “contrato de temporada” no decide por sí sola la naturaleza real del alquiler.
Debe comprobarse si existía una verdadera causa temporal, cuál era el destino efectivo del inmueble y si este satisfacía o no una necesidad permanente de vivienda. Cuando la temporalidad no está justificada y el contrato encubre una residencia habitual, pueden existir argumentos para cuestionar tanto el régimen aplicado como determinados cobros impuestos al arrendatario.
¿Qué documentación conviene conservar?
Para estudiar una posible reclamación resulta conveniente conservar:
- El contrato de arrendamiento y sus anexos.
- La hoja de reserva o documento previo.
- La factura emitida por la inmobiliaria.
- El justificante de transferencia o pago.
- El anuncio del inmueble.
- Los correos electrónicos y mensajes intercambiados.
- Cualquier documento en el que se explique el concepto del cobro.
- Las condiciones del supuesto servicio contratado.
La ausencia de una factura no impide necesariamente reclamar, pero puede dificultar la acreditación del pago y de su finalidad. Por ello, es importante reconstruir la operación completa antes de efectuar un requerimiento.
¿Cómo se reclama una comisión inmobiliaria?
La reclamación debe comenzar normalmente mediante un requerimiento formal y debidamente fundamentado, identificando el pago efectuado, el concepto reclamado y la razón jurídica por la que se solicita su devolución.
Si no se alcanza una solución, puede valorarse la presentación de una reclamación ante los organismos de consumo cuando la parte reclamada sea una empresa, así como el ejercicio de las correspondientes acciones judiciales.
No conviene limitarse a enviar un mensaje informal o copiar un modelo genérico. Una reclamación mal planteada puede dirigirse contra la persona equivocada, omitir documentación relevante o permitir que la inmobiliaria responda que el pago correspondía a un servicio independiente.
No todas las cantidades pagadas a una inmobiliaria son iguales
Es importante diferenciar los gastos de gestión y formalización de otras cantidades que pueden aparecer durante el alquiler.
Una reserva, una fianza, una garantía adicional, el pago anticipado de renta o la contratación voluntaria de un servicio verdaderamente independiente responden a conceptos distintos y no pueden analizarse de la misma manera.
Antes de reclamar es necesario determinar qué se pagó realmente, por qué se pagó y quién estaba jurídicamente obligado a asumirlo. Esa valoración evita reclamaciones inviables y permite actuar con mayor precisión cuando el cobro sí resulta cuestionable.
Abogados para reclamar comisiones inmobiliarias del alquiler
En Ferrero Sagasta Abogados contamos con un equipo de abogados especializados en arrendamientos y Derecho Inmobiliario con actuación en Madrid y en toda España.
Analizamos el contrato, la factura, el justificante de pago y las comunicaciones mantenidas para determinar si la comisión puede reclamarse, frente a quién debe dirigirse la reclamación y cuál es la vía adecuada.
También asesoramos a propietarios, inquilinos y agencias inmobiliarias en la redacción y revisión de contratos, evitando que una incorrecta distribución de los gastos origine posteriores reclamaciones o