Encontrar una vivienda y temer que otro comprador se adelante puede llevar a entregar rápidamente una cantidad a la inmobiliaria para “reservarla”.
El problema aparece cuando, después de efectuar el pago, la compraventa no continúa: el banco rechaza la hipoteca, aparecen cargas o incidencias en el inmueble, el vendedor modifica las condiciones o el comprador descubre que el documento firmado le obliga mucho más de lo que creía.
En ese momento surge la pregunta: ¿puede la inmobiliaria quedarse con la reserva o debe devolverla?
La respuesta depende del documento firmado, de la finalidad del pago, de quién recibió el dinero y, especialmente, de la causa por la que no llegó a formalizarse la compraventa.
Reserva, señal, arras y honorarios: no son lo mismo
Aunque estos términos se utilizan con frecuencia como si fueran equivalentes, jurídicamente pueden tener efectos diferentes.
Una reserva inmobiliaria suele consistir en la entrega de una cantidad para retirar temporalmente la vivienda del mercado mientras el vendedor acepta una oferta o se prepara un contrato posterior.
Las arras implican normalmente un acuerdo más avanzado entre comprador y vendedor. Dependiendo de su redacción, pueden ser confirmatorias, penales o penitenciales.
Los honorarios de la inmobiliaria, por su parte, remuneran los servicios de intermediación prestados por la agencia. Su exigibilidad dependerá de quién contrató esos servicios, de las condiciones acordadas y del momento en que se considere devengada la comisión.
Por tanto, el título del documento no resulta suficiente. Un escrito denominado “reserva” puede contener verdaderas obligaciones de compraventa, mientras que una cantidad presentada como “honorarios” puede estar vinculada a que la operación llegue efectivamente a realizarse.
¿Cuándo puede recuperarse la reserva?
La devolución puede resultar procedente, entre otros supuestos, cuando:
- El vendedor no acepta finalmente la oferta formulada.
- La vivienda ya no está disponible o se vende a un tercero.
- El vendedor modifica el precio o alguna condición esencial.
- Aparecen cargas, limitaciones o circunstancias relevantes que no se habían comunicado.
- La documentación entregada no coincide con la realidad jurídica o física del inmueble.
- La operación estaba expresamente condicionada a la obtención de financiación y el banco rechaza la hipoteca.
- La inmobiliaria no puede acreditar el motivo jurídico por el que retiene el dinero.
- El documento contiene condiciones ambiguas, desproporcionadas o potencialmente abusivas.
- La compraventa no se formaliza por una causa imputable al vendedor.
No obstante, cada supuesto debe estudiarse individualmente. Que la compraventa no se haya realizado no significa que la cantidad deba devolverse siempre, pero tampoco permite a la agencia o al vendedor quedarse automáticamente con ella.
¿Cuándo puede perder el comprador el dinero entregado?
El comprador puede encontrarse en riesgo de perder la cantidad cuando desiste de la operación sin existir una causa prevista en el contrato que le permita hacerlo.
Si se pactaron claramente arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite al comprador desistir perdiendo las cantidades entregadas. Si quien desiste es el vendedor, deberá devolverlas duplicadas.
Sin embargo, las arras penitenciales tienen carácter excepcional y no deben presumirse. Para que produzcan ese efecto, la voluntad de permitir el desistimiento mediante la pérdida o devolución duplicada de las arras debe desprenderse claramente del documento.
Cuando la redacción es confusa, puede tratarse de arras confirmatorias o penales, con consecuencias muy distintas. En esos casos no siempre existe un derecho unilateral a desistir y pueden plantearse acciones de cumplimiento, resolución o indemnización.
¿Qué ocurre si el banco no concede la hipoteca?
La denegación de la financiación es una de las causas más frecuentes por las que una compraventa no llega a firmarse.
Sin embargo, que el banco rechace la hipoteca no obliga automáticamente al vendedor o a la inmobiliaria a devolver la reserva.
Para proteger al comprador resulta esencial que el documento establezca expresamente que la operación queda condicionada a la obtención de financiación en unas condiciones concretas y dentro de un plazo determinado.
Si esa condición no se incluyó, la falta de financiación puede considerarse un riesgo asumido por el comprador. En tal caso, la recuperación del dinero dependerá del contenido íntegro del acuerdo, de la información facilitada antes de firmar y de las restantes circunstancias de la operación.
Una frase aparentemente sencilla puede decidir si el comprador recupera varios miles de euros o los pierde. Por ello, la reserva y las arras deben revisarse antes de entregar el dinero, no únicamente cuando surge el conflicto.
¿Puede la inmobiliaria quedarse directamente con la cantidad?
La inmobiliaria debe poder explicar y acreditar en qué condición recibió el dinero.
Puede haberlo recibido como simple depositaria por cuenta del vendedor, como parte de una reserva pendiente de aceptación o como pago de unos servicios de intermediación previamente contratados.
No es lo mismo que la cantidad pertenezca al vendedor que afirmar que corresponde a la agencia como honorarios. Para retenerla como comisión deberá existir una base contractual clara y deberá comprobarse si los servicios se contrataron por el comprador, si la remuneración estaba correctamente informada y en qué momento se devengaba.
También debe revisarse si la inmobiliaria tenía autorización para recibir la reserva, si entregó el correspondiente justificante y si informó con claridad de las consecuencias de que la operación no continuase.
Firmar un documento no hace válida cualquier condición
Cuando el comprador actúa como consumidor y la inmobiliaria como profesional, el documento debe respetar la normativa de protección de consumidores.
Las cláusulas no negociadas individualmente pueden ser abusivas cuando, contra las exigencias de la buena fe, ocasionan un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor.
Por ello, no siempre basta con que el documento incluya una frase indicando que la cantidad “no será reembolsable”. Es necesario analizar si el comprador recibió información suficiente, si la condición era clara, si existía reciprocidad y qué sucedía si era el vendedor quien decidía no continuar.
Una cláusula que permite retener automáticamente todo el dinero del comprador, pero no establece consecuencias equivalentes para el vendedor, puede requerir una revisión jurídica más profunda.
¿Qué debe comprobarse antes de entregar una reserva?
Antes de realizar cualquier pago conviene revisar:
- La identidad del propietario y la facultad de la inmobiliaria para actuar.
- La nota simple y las cargas del inmueble.
- El precio total y las condiciones esenciales de la operación.
- El concepto exacto de la cantidad entregada.
- A quién se entrega el dinero y quién deberá devolverlo.
- Si la oferta está pendiente de aceptación por el vendedor.
- Qué sucede si aparece una incidencia en la vivienda.
- Las consecuencias del desistimiento de cada parte.
- Si la operación queda condicionada a la obtención de financiación.
- El plazo para firmar las arras o la escritura pública.
La Comunidad de Madrid recomienda que los documentos de señal o arras indiquen claramente la cantidad entregada, su imputación al precio, el plazo para formalizar la escritura y las consecuencias de que comprador o vendedor no continúen con la operación.
¿Cómo se reclama la devolución de la reserva?
Antes de reclamar es necesario estudiar conjuntamente el documento de reserva, las arras, el anuncio, los justificantes de pago, las comunicaciones con la inmobiliaria y la razón concreta por la que no se formalizó la compraventa.
La reclamación debe dirigirse contra quien corresponda y explicar de forma precisa por qué no existe derecho a retener la cantidad.
Enviar un requerimiento genérico o reclamar únicamente a la agencia puede resultar insuficiente si el dinero se entregó por cuenta del vendedor. Del mismo modo, reclamar exclusivamente al propietario puede ser incorrecto cuando la inmobiliaria pretende haber retenido el importe como honorarios propios.
Abogados para reclamar una reserva inmobiliaria
En Ferrero Sagasta Abogados contamos con abogados especializados en compraventa de vivienda y Derecho Inmobiliario con actuación en Madrid y en toda España.
Revisamos el documento firmado, la situación jurídica del inmueble y las comunicaciones mantenidas para determinar si la cantidad entregada puede recuperarse, quién debe devolverla y qué actuación resulta procedente.
También asesoramos a compradores y vendedores antes de firmar reservas, contratos de arras o documentos de compraventa, incorporando las condiciones necesarias para proteger la operación y evitar posteriores conflictos.
Si has entregado dinero para reservar una vivienda y la compraventa no ha continuado, no des por perdida la cantidad sin revisar previamente el documento.