Artículo actualizado a 11 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 ha sido publicado en el BOE, pero su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026 y todavía debe ser sometido a convalidación parlamentaria.
La publicación del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre (el famoso Real Decreto de los Contratos Indefinidos), ha generado una nueva preocupación entre los propietarios de viviendas arrendadas: ¿podrán decidir no renovar el contrato cuando llegue su vencimiento?
La respuesta es sí, pero el texto publicado introduce condiciones mucho más exigentes.
La norma modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece un nuevo sistema de prórrogas, preavisos e indemnizaciones que puede afectar a contratos ya vigentes.
Si finalmente entra en vigor en los términos publicados, el propietario deberá revisar con mucha antelación la fecha de vencimiento del contrato, preparar correctamente la comunicación y calcular el posible coste económico de la no renovación.
Un error en el plazo o en el contenido del preaviso podría provocar una nueva prórroga obligatoria de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Una norma publicada, pero que todavía no está en vigor
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, fue publicado en el Boletín Oficial del Estado el 7 de octubre de 2026.
Sin embargo, el propio texto retrasa su entrada en vigor hasta el 15 de noviembre de 2026.
Esto significa que las nuevas reglas no resultan todavía aplicables con carácter general. Además, el Real Decreto-ley deberá ser sometido a convalidación parlamentaria y podría quedar derogado antes de esa fecha si no obtiene el respaldo necesario.
Por tanto, durante estas semanas será imprescindible seguir la evolución de la norma y no enviar una comunicación de no renovación sin comprobar previamente qué régimen resulta aplicable.
¿Podrá el propietario no renovar el contrato?
Sí.
El Real Decreto-ley no elimina el derecho del propietario a comunicar su voluntad de no continuar con el arrendamiento una vez alcanzado el vencimiento correspondiente.
No obstante, esa decisión dejaría de ser económicamente neutra.
Si la norma entra en vigor, el arrendador deberá realizar la comunicación con al menos seis meses de antelación y, como regla general, indemnizar al arrendatario cuando sea su decisión la que determine la extinción del contrato.
Por tanto, el propietario conservaría la facultad de no prorrogar, pero quedaría sometido a un plazo de preaviso más amplio y a un posible coste económico.
El nuevo plazo de preaviso: seis meses para el propietario
La nueva redacción del artículo 10 exige que el arrendador comunique su voluntad de no prorrogar el contrato con una antelación mínima de seis meses respecto de la fecha de vencimiento.
El arrendatario, por su parte, deberá comunicar su voluntad de no continuar con al menos dos meses de antelación.
El aumento del plazo obliga al propietario a controlar con precisión:
- La fecha de firma del contrato.
- La fecha en la que comenzó el arrendamiento.
- La duración mínima legal aplicable.
- Las prórrogas obligatorias o tácitas que se hayan producido.
- Las comunicaciones intercambiadas anteriormente.
- El día exacto en el que finaliza el contrato o la prórroga en curso.
No siempre basta con leer la duración indicada en la primera cláusula del contrato. La fecha real de vencimiento puede depender del año en que se celebró, de la identidad del arrendador, de las prórrogas legales y de la conducta mantenida por las partes.
¿Qué ocurre si no se comunica la no renovación a tiempo?
Si ninguna de las partes comunica su voluntad de no continuar dentro del plazo establecido, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente.
La duración de la nueva prórroga será:
- De cinco años cuando el arrendador sea una persona física.
- De siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Además, el texto habla de prórrogas por plazos sucesivos de esa misma duración.
Por tanto, dejar pasar el plazo no supondría únicamente añadir una anualidad al contrato. Podría implicar que el propietario quedase vinculado durante otros cinco o siete años.
Esta es una de las consecuencias más relevantes de la reforma y hace especialmente importante revisar los contratos con suficiente antelación.
Indemnización por no renovar el alquiler
La principal novedad es la indemnización a favor del arrendatario cuando el propietario comunique válidamente su voluntad de no prorrogar.
La indemnización será equivalente al mayor de los siguientes importes:
- Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios de alquiler.
- Una mensualidad, calculada conforme a ese mismo valor, por cada año que el arrendatario haya residido en la vivienda.
Los periodos inferiores al año se prorratearán por meses y los inferiores al mes, por días.
Esto significa que la indemnización no queda necesariamente limitada a doce mensualidades.
Si el arrendatario ha residido en la vivienda durante más de doce años, la segunda fórmula podría generar una indemnización superior.
Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, el cálculo se realizará tomando como base la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación.
Con carácter general, la indemnización deberá abonarse en el momento en que el arrendatario entregue la vivienda.
Ejemplo de cálculo
Imaginemos un arrendatario que lleva ocho años residiendo en una vivienda.
Si el valor mensual aplicable conforme al sistema estatal de referencia fuese de 1.000 euros, habría que comparar:
- Doce mensualidades: 12.000 euros.
- Una mensualidad por cada año de residencia: 8.000 euros.
En este supuesto, la indemnización sería de 12.000 euros, por ser la cantidad superior.
Si el mismo arrendatario llevase quince años residiendo en la vivienda, la segunda fórmula ascendería a 15.000 euros y superaría las doce mensualidades.
El cálculo debe realizarse individualmente, atendiendo al tiempo de ocupación, al valor de referencia y a la fecha exacta en la que se comunique la no renovación.
¿En qué casos no tendría que indemnizar el propietario?
El Real Decreto-ley establece distintas excepciones. Para poder invocarlas deberán hacerse constar de forma expresa, detallada y por escrito en la comunicación de no renovación.
Necesidad de la vivienda para el propietario o su familia
No procederá la indemnización cuando el arrendador, siendo persona física, necesite la vivienda para destinarla a residencia permanente:
- Para sí mismo.
- Para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción.
- Para su cónyuge cuando exista sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La causa deberá ser real.
Si la vivienda no es ocupada por la persona indicada dentro de los tres meses siguientes a su entrega, el antiguo arrendatario podrá reclamar la indemnización, salvo que exista una causa de fuerza mayor.
Falta de residencia efectiva del arrendatario
Tampoco procederá la indemnización cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce anteriores a la notificación.
No obstante, deberán tenerse en cuenta las ausencias justificadas por motivos de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares, así como aquellos casos en los que hayan continuado residiendo en la vivienda su cónyuge o sus hijos dependientes.
Disponibilidad de otra vivienda en el mismo municipio
La indemnización tampoco se devengará cuando el arrendatario disponga, en el mismo municipio, de otra vivienda adecuada para atender sus necesidades y pueda ocuparla como propietario o titular de un derecho real de uso o disfrute.
No bastará con afirmar que dispone de otro inmueble. Será necesario acreditar su titularidad, disponibilidad y aptitud real para ser habitado.
Firma de un nuevo contrato
No habrá indemnización cuando las partes formalicen un nuevo contrato de arrendamiento sobre la vivienda.
Rechazo de una oferta para celebrar un nuevo contrato
El propietario también podrá evitar la indemnización cuando formule una oferta fehaciente para celebrar un nuevo contrato sobre la misma vivienda y el arrendatario la rechace expresa o tácitamente.
Para que esta excepción pueda aplicarse, la oferta deberá garantizar al arrendatario:
- Una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física.
- Una duración mínima de siete años si es persona jurídica.
- Una renta ajustada a las reglas legales previstas para su determinación.
No sería suficiente con realizar una oferta genérica o introducir condiciones incompatibles con la normativa. Su contenido y recepción deberán quedar debidamente acreditados.
¿Qué sucede con los preavisos enviados antes del nuevo decreto?
Esta es una de las cuestiones más importantes para los propietarios que ya habían comunicado la finalización del contrato.
El régimen transitorio establece que las comunicaciones de no prórroga realizadas válidamente antes de la publicación del Real Decreto-ley conservarán su eficacia.
Por tanto, las comunicaciones válidamente efectuadas antes del 7 de octubre de 2026:
- Continuarán siendo eficaces.
- No generarán el derecho a la nueva indemnización.
- Mantendrán sus efectos aunque posteriormente resulte aplicable una prórroga extraordinaria.
Lo mismo se prevé para las comunicaciones destinadas a poner fin a una situación de tácita reconducción que se hubieran realizado válidamente antes de la publicación de la norma.
Será imprescindible conservar el burofax, el certificado de contenido, el justificante de entrega y cualquier otra documentación que acredite la fecha y los términos de la comunicación.
¿Qué ocurre con los contratos que vencen poco después del 15 de noviembre?
La norma contempla una regla transitoria para los contratos en los que, al llegar el 15 de noviembre de 2026, resten menos de seis meses para su vencimiento.
En estos casos, el propietario podrá comunicar la no renovación con una antelación mínima de cuatro meses, en lugar de los seis meses previstos con carácter general.
Por tanto, será necesario diferenciar entre:
- Contratos a los que todavía les queden seis meses o más.
- Contratos a los que les queden menos de seis meses.
- Comunicaciones realizadas antes del 7 de octubre.
- Comunicaciones realizadas entre la publicación y la entrada en vigor.
- Contratos que ya se encuentren en una prórroga conforme a la regulación anterior.
- Contratos en situación de tácita reconducción.
Las comunicaciones efectuadas entre el 7 de octubre y el 15 de noviembre plantean una cuestión especialmente delicada, porque la protección transitoria se refiere expresamente a las realizadas antes de la publicación. Conviene estudiar cada supuesto antes de enviar o dar por válida una notificación.
¿Puede el inquilino solicitar una prórroga pese a la no renovación?
Sí, en determinados supuestos.
La nueva redacción contempla una posible prórroga extraordinaria de hasta un año cuando el arrendatario acredite una situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador sea un gran tenedor.
También mantiene una prórroga extraordinaria de hasta tres años cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y concurran los requisitos establecidos legalmente.
Cuando resulte aplicable alguna de estas prórrogas, la extinción del contrato se aplazará hasta su finalización. En su caso, la indemnización también quedará diferida hasta ese momento.
La comunicación de no renovación no pierde necesariamente su eficacia: finalizada la prórroga extraordinaria, el contrato podrá extinguirse sin necesidad de enviar una nueva comunicación, salvo que las partes alcancen otro acuerdo o formalicen un nuevo contrato.
¿Qué ocurre si finalmente las partes acuerdan continuar?
Si después de comunicar la no renovación propietario e inquilino acuerdan formalizar una prórroga voluntaria, su duración no podrá ser inferior a:
- Cinco años si el arrendador es persona física.
- Siete años si el arrendador es persona jurídica.
Además, serán nulas las cláusulas que modifiquen las condiciones originales en perjuicio del arrendatario.
Por tanto, una ampliación de unos meses o de un solo año para facilitar la búsqueda de otra vivienda podría tener consecuencias muy distintas de las pretendidas por el propietario.
Cualquier acuerdo alcanzado después del preaviso deberá revisarse antes de su firma.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda?
La venta de la vivienda no elimina el posible derecho del arrendatario a la indemnización.
El adquirente que se subrogue en la posición del arrendador también quedará sujeto a esta obligación cuando posteriormente comunique la no renovación y no concurra alguna de las excepciones previstas legalmente.
Esta cuestión deberá tenerse en cuenta en las operaciones de compraventa de viviendas arrendadas y en la documentación facilitada al comprador antes de formalizar la adquisición.
¿Qué debe hacer ahora el propietario?
Los propietarios con contratos próximos a vencer deberían revisar desde este momento:
- La fecha de celebración y entrada en vigor del contrato.
- La duración mínima legal aplicable.
- Las prórrogas que se hayan producido.
- La identidad del arrendador: persona física o jurídica.
- La fecha exacta del próximo vencimiento.
- Las comunicaciones de no renovación ya enviadas.
- El tiempo durante el cual el arrendatario ha residido en la vivienda.
- El posible importe de la indemnización.
- La existencia de alguna causa de exclusión.
- La posibilidad de una prórroga extraordinaria.
- La situación parlamentaria del Real Decreto-ley.
No conviene esperar a que falten unas semanas para el vencimiento.
Con el nuevo plazo de seis meses y las prórrogas previstas, una revisión tardía puede impedir recuperar la vivienda en la fecha inicialmente prevista o generar una obligación económica que no se había tenido en cuenta.
Conclusión
El Real Decreto-ley 28/2026 no impide al propietario decidir que el contrato finalice, pero transforma de manera importante las consecuencias de esa decisión.
Si entra en vigor en los términos publicados, el propietario deberá preavisar con seis meses de antelación y, salvo que concurra alguna de las excepciones legales, abonar una indemnización al arrendatario.
Además, la falta de comunicación dentro del plazo podría provocar una nueva prórroga obligatoria de cinco o siete años.
La situación debe analizarse con especial cuidado durante este periodo transitorio. No todos los contratos están sometidos al mismo régimen ni todas las comunicaciones producen los mismos efectos.
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