El final de un contrato de alquiler suele generar una de las controversias más habituales entre propietarios e inquilinos: la devolución de la fianza.
Existe la creencia de que el propietario debe devolverla íntegramente en todos los casos o, en el extremo contrario, que puede conservarla cuando aprecia cualquier desperfecto. Ninguna de estas afirmaciones es correcta con carácter general. La procedencia de su devolución, total o parcial, depende de las circunstancias concretas y de la documentación disponible.
¿Qué garantiza la fianza del alquiler?
La fianza sirve para responder del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario. Por ello, al finalizar el contrato, el propietario puede descontar aquellas cantidades que estén realmente pendientes o los daños que sean jurídicamente imputables al inquilino.
No obstante, la fianza no constituye una penalización ni puede retenerse automáticamente por el simple hecho de que exista un desacuerdo entre las partes.
¿Cuándo puede el propietario retener la fianza?
Entre los motivos que pueden justificar la retención total o parcial de la fianza se encuentran:
- La existencia de rentas o cantidades contractualmente debidas y no abonadas.
- Los suministros o gastos pendientes que correspondan al arrendatario.
- Los daños causados en la vivienda que excedan del deterioro derivado del uso ordinario.
- Otros incumplimientos contractuales que hayan ocasionado un perjuicio económico concreto y acreditable.
Ahora bien, no todo desperfecto permite descontar su reparación. Es necesario diferenciar entre el desgaste normal de la vivienda, la antigüedad de sus elementos y los daños efectivamente imputables al arrendatario. Tampoco puede utilizarse la fianza para renovar la vivienda o sustituir elementos deteriorados por el transcurso del tiempo.
La importancia del estado de la vivienda al entregar las llaves
La regulación vigente exige que, al finalizar el contrato, propietario e inquilino dejen constancia por escrito del estado de la vivienda mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.
Si ese documento no se suscribe o no refleja ningún desperfecto, se presume —salvo prueba en contrario— que la vivienda fue entregada en un estado adecuado de conservación.
Por ello, la entrega de las llaves no debería realizarse de manera improvisada. Lo que se haga constar en ese momento puede resultar determinante en una posterior reclamación.
¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolverla?
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el saldo de la fianza que deba devolverse genera el interés legal una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya efectuado la restitución.
Esto no significa que el propietario deba devolverla íntegramente sin revisar previamente el estado del inmueble y las obligaciones pendientes. Sin embargo, una retención carente de justificación puede dar lugar a una reclamación y al devengo de intereses.
Cada devolución de fianza requiere un análisis individualizado
Determinar si la fianza puede retenerse no consiste únicamente en comprobar si existe una factura o una fotografía. Es necesario analizar el contrato, el estado inicial y final de la vivienda, la naturaleza y antigüedad de los elementos afectados, la causa de los daños y la prueba disponible.
Una decisión precipitada puede perjudicar a ambas partes: el propietario puede perder la posibilidad de reclamar daños correctamente y el inquilino puede aceptar descuentos que no le corresponden.
Por ello, antes de retener, descontar o reclamar una fianza, resulta imprescindible recibir asesoramiento jurídico adaptado al caso concreto.
En Ferrero Sagasta Abogados somos especialistas en arrendamientos urbanos. Asesoramos a propietarios e inquilinos, revisamos la documentación disponible y determinamos qué cantidades pueden reclamarse o descontarse legalmente.
¿Tienes un problema con la devolución de una fianza? Contacta con nuestro equipo antes de efectuar o aceptar cualquier descuento.
En Ferrero Sagasta Abogados hacemos fácil, lo más difícil