Una deuda de apenas 3,33 euros fue suficiente para que la Audiencia Provincial revocara una sentencia que había permitido al arrendatario enervar el desahucio.
Ferrero Sagasta Abogados asumió la dirección jurídica del recurso de apelación interpuesto por la sociedad arrendadora, obteniendo una resolución que declaró resuelto el contrato, condenó al arrendatario a desalojar la vivienda y reconoció las cantidades reclamadas.
El origen del procedimiento
La propiedad había reclamado previamente al arrendatario, mediante burofax con certificación de entrega, diferentes cantidades adeudadas en virtud del contrato de alquiler.
Tras aquel requerimiento se produjo un pago parcial, pero quedó pendiente una cantidad de 3,33 euros correspondiente a la renta de mayo de 2023. Posteriormente se generaron nuevos impagos, por lo que la arrendadora presentó una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.
En el momento de interponerse la demanda, la deuda reclamada ascendía a 711,70 euros, además de las rentas que continuaran devengándose hasta la entrega efectiva del inmueble.
La sentencia de primera instancia permitió la enervación
El Juzgado de Primera Instancia consideró inicialmente que el arrendatario podía enervar la acción, es decir, evitar el desahucio mediante el pago de las cantidades reclamadas durante el procedimiento.
Como consecuencia, desestimó la acción de desahucio, dejó sin efecto el lanzamiento y, tras la correspondiente aclaración, impuso las costas procesales a la parte arrendadora.
Desde Ferrero Sagasta Abogados entendimos que dicha decisión no valoraba correctamente el alcance jurídico del requerimiento previo de pago ni la existencia de una cantidad que seguía pendiente desde entonces. Por este motivo, planteamos el correspondiente recurso de apelación.
El recurso dirigido por Ferrero Sagasta Abogados
La cuestión esencial no era únicamente la cuantía total de la deuda, sino determinar si el requerimiento fehaciente efectuado con anterioridad impedía que el arrendatario pudiera enervar posteriormente el desahucio.
En el recurso defendimos que el requerimiento previo cumplía los requisitos legales y que, cuando se presentó la demanda, continuaba pendiente una parte de la cantidad reclamada, aunque su importe fuera reducido.
La estrategia procesal se centró, por tanto, en acreditar documentalmente:
- La existencia de un requerimiento fehaciente anterior.
- Su correcta entrega al destinatario.
- La identificación de las cantidades reclamadas.
- La falta de pago íntegro de la deuda requerida.
- La persistencia de los impagos al presentarse la demanda.
Una cantidad pequeña continúa siendo una deuda pendiente
La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, acogió nuestra argumentación.
En su Sentencia 329/2026, de 28 de septiembre, la Audiencia señaló que, pese al tiempo transcurrido desde el requerimiento extrajudicial, seguía adeudándose una parte de la cantidad reclamada: 3,33 euros.
La Sala consideró que esta cantidad, aunque reducida, continuaba pendiente y se había visto acompañada posteriormente de otros impagos. En consecuencia, concluyó que no procedía permitir la enervación y revocó la decisión adoptada en primera instancia.
Este criterio confirma una cuestión especialmente relevante en los procedimientos arrendaticios: la escasa cuantía de una deuda no implica que pueda ignorarse su existencia ni sus consecuencias jurídicas.
Resultado obtenido
La Audiencia Provincial estimó íntegramente el recurso y, como consecuencia:
- Declaró resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago.
- Condenó al arrendatario a dejar la vivienda libre y a disposición de la propiedad.
- Acordó el lanzamiento si no se producía la entrega voluntaria.
- Condenó al pago de 711,70 euros en concepto de rentas vencidas e impagadas.
- Reconoció las rentas que continuaran devengándose hasta la entrega efectiva del inmueble.
- Impuso al arrendatario las costas de la primera instancia.
El asunto también ha tenido repercusión pública y ha sido recogido por el medio El Mira.
La importancia de preparar correctamente el desahucio
Este caso demuestra que el resultado de un procedimiento de desahucio puede depender de actuaciones realizadas mucho antes de presentar la demanda.
La redacción del requerimiento, la identificación de la deuda, la acreditación de su recepción y el análisis de los pagos efectuados pueden resultar decisivos para determinar si existe o no derecho a enervar la acción.
Un error en esta fase puede retrasar considerablemente la recuperación del inmueble. Por ello, antes de remitir un burofax, aceptar un pago parcial o iniciar un procedimiento, es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos y desahucios.
En Ferrero Sagasta Abogados dirigimos procedimientos de desahucio, reclamaciones de rentas y recursos judiciales en toda España, diseñando la estrategia jurídica desde el primer requerimiento hasta la recuperación efectiva del inmueble.
Si necesita recuperar una vivienda o un local por falta de pago, puede conocer nuestro servicio de abogados especialistas en desahucios o contactar con nuestro despacho para que estudiemos su caso.
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El asunto se expone de forma resumida y respetando la confidencialidad de las personas implicadas. Cada procedimiento depende de sus circunstancias concretas y los resultados obtenidos en asuntos anteriores no garantizan un resultado idéntico.