Firmar un contrato de arras, conseguir la financiación y comenzar a preparar la mudanza no garantiza que el vendedor vaya a llegar voluntariamente hasta la notaría.
Puede aparecer una oferta económica superior, un conflicto entre copropietarios, un cambio de planes familiares o, simplemente, la decisión de no continuar con la operación.
Ante esta situación, algunos vendedores consideran que basta con devolver el dinero recibido —o incluso su duplicado— para quedar liberados de cualquier obligación.
Sin embargo, el vendedor no siempre puede desvincularse de la compraventa devolviendo las arras. Las consecuencias dependerán del tipo de arras firmado, de la redacción del contrato y de si existía realmente una facultad de desistimiento.
En determinados casos, el comprador puede exigir judicialmente que la vivienda se venda en las condiciones pactadas.
El contrato de arras puede ser ya un compromiso vinculante de compraventa
Es frecuente pensar que no existe una verdadera compraventa hasta que se firma la escritura pública ante notario.
Esta idea no es correcta con carácter general.
Cuando comprador y vendedor han alcanzado un acuerdo sobre la vivienda, el precio y las condiciones esenciales de la operación, el documento privado puede generar obligaciones plenamente exigibles aunque todavía no se haya otorgado la escritura pública.
El contrato de arras no es siempre una simple reserva provisional. Puede contener un verdadero acuerdo de compraventa y obligar a ambas partes a cumplir lo pactado.
Por eso, antes de aceptar la devolución del dinero, debe analizarse si el vendedor tenía derecho a desistir o si está incumpliendo una obligación que puede exigirse judicialmente.
¿Puede el vendedor arrepentirse devolviendo el doble?
Únicamente cuando se hayan pactado claramente arras penitenciales.
El artículo 1454 del Código Civil permite que cualquiera de las partes se desvincule de la operación:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.
En estas arras, la pérdida o devolución duplicada del dinero funciona como el precio previamente acordado para ejercer el derecho de desistimiento. Por ello, cuando la cláusula es clara y verdaderamente penitencial, el comprador no puede normalmente obligar al vendedor a transmitir la vivienda.
Pero las arras penitenciales tienen carácter excepcional y no se presumen. Debe existir una voluntad inequívoca de permitir que ambas partes puedan retirarse de la compraventa en esas condiciones.
No basta con que el documento se titule “contrato de arras”, mencione el artículo 1454 o utilice expresiones genéricas sobre la pérdida y devolución de cantidades. Debe revisarse el contenido completo y la función real atribuida al dinero entregado.
¿Qué sucede si las arras son confirmatorias?
Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y una prueba del acuerdo alcanzado.
No conceden a las partes un derecho unilateral a desistir. Por tanto, si el vendedor decide no continuar, no puede quedar automáticamente liberado devolviendo el dinero recibido.
En estos casos, el comprador perjudicado puede valorar:
- Exigir el cumplimiento del contrato y la transmisión de la vivienda.
- Solicitar la resolución de la compraventa.
- Reclamar la devolución de las cantidades entregadas.
- Reclamar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento.
El artículo 1124 del Código Civil permite a la parte cumplidora elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación o su resolución, con el resarcimiento de daños e intereses en ambos casos.
La decisión dependerá de si el comprador sigue queriendo adquirir la vivienda, de si el vendedor continúa siendo propietario y de las posibilidades reales de ejecutar la operación.
¿Y si se pactaron arras penales?
Las arras penales funcionan como garantía del cumplimiento y establecen una consecuencia económica para la parte que incumple.
A diferencia de las penitenciales, no implican necesariamente que cualquiera de las partes pueda desvincularse libremente.
Dependiendo de la redacción, el comprador podría exigir el cumplimiento de la compraventa, reclamar la penalización pactada o solicitar la resolución con las consecuencias establecidas en el contrato.
Debe comprobarse si la penalización:
- Sustituye a la indemnización por daños y perjuicios.
- Puede acumularse al cumplimiento.
- Permite elegir entre distintas acciones.
- Se aplica igualmente al comprador y al vendedor.
- Establece la devolución duplicada como penalización o como facultad de desistimiento.
Una misma expresión puede tener efectos jurídicos muy diferentes según cómo se integre en el resto del contrato.
¿Puede el comprador obligar al vendedor a firmar la escritura?
Cuando existe una compraventa vinculante y el vendedor carece de derecho a desistir, el comprador puede reclamar el cumplimiento del contrato.
Para ello deberá acreditar, entre otros extremos:
- La existencia de un acuerdo válido.
- La identificación suficiente de la vivienda.
- El precio pactado.
- El cumplimiento de sus propias obligaciones.
- Su disponibilidad para pagar el resto del precio.
- El incumplimiento o negativa del vendedor.
- La vigencia del contrato y de los plazos acordados.
Si el comprador necesita financiación, también deberá demostrar que se encontraba en condiciones de formalizar la operación o que cumplió las obligaciones asumidas respecto de la hipoteca.
Cuando el vendedor se niega a acudir a la notaría, un requerimiento formal puede ser esencial para dejar constancia de la fecha, la disposición del comprador a cumplir y la negativa de la otra parte.
Si el procedimiento judicial prospera, la resolución podrá producir los efectos necesarios para formalizar la transmisión en los términos legalmente procedentes.
¿Qué ocurre si el vendedor ha recibido una oferta superior?
Encontrar otro comprador dispuesto a pagar más no constituye, por sí solo, una causa que permita incumplir el contrato anterior.
Si el vendedor ya había asumido una obligación vinculante, aceptar una oferta posterior puede agravar su responsabilidad.
El comprador inicial deberá actuar con rapidez, especialmente si existe el riesgo de que la vivienda se transmita a un tercero. Los derechos de ese tercero y la posibilidad de mantener la reclamación sobre el inmueble dependerán de las circunstancias, de su buena o mala fe y de la situación registral.
En estos casos puede resultar necesario valorar medidas cautelares o actuaciones registrales destinadas a evitar que la sentencia futura pierda eficacia.
Esperar a comprobar si el vendedor cambia nuevamente de opinión puede permitir que la vivienda se venda y complique significativamente la reclamación.
¿Y si falta la firma de otro propietario?
Antes de exigir el cumplimiento debe comprobarse quién es realmente titular de la vivienda y quién firmó el contrato.
La situación puede complicarse cuando:
- La vivienda pertenece a varios copropietarios.
- Uno de los titulares firmó sin autorización de los demás.
- El inmueble tiene carácter ganancial.
- Se encuentra pendiente una herencia.
- Quien firmó actuaba mediante un poder insuficiente.
- La inmobiliaria aceptó una reserva sin contar con autorización suficiente.
Que no pueda obligarse a una persona que nunca prestó su consentimiento a vender no significa necesariamente que el firmante quede libre de responsabilidad.
Puede existir una reclamación para recuperar las cantidades y exigir los daños ocasionados por haber asumido una obligación que no podía cumplir.
¿Qué daños puede reclamar el comprador?
La devolución de las cantidades entregadas puede no compensar todos los perjuicios sufridos.
Dependiendo del contrato y de la prueba existente, podrían valorarse daños como:
- Gastos de tasación.
- Costes de financiación.
- Honorarios profesionales.
- Gastos derivados de la preparación de la operación.
- Pérdida de otras oportunidades de compra.
- Diferencia de precio para adquirir una vivienda equivalente.
- Perjuicios directamente ocasionados por el incumplimiento.
No basta con enumerarlos. Los daños deben acreditarse y guardar una relación directa con el incumplimiento del vendedor.
La posibilidad de reclamar una indemnización también dependerá del tipo de arras y de si el contrato limitaba previamente las consecuencias del desistimiento o incumplimiento.
¿Qué papel tiene la inmobiliaria?
La inmobiliaria puede haber intervenido como mediadora, receptora de la reserva, redactora del documento o depositaria de las cantidades entregadas.
Es necesario comprobar:
- En nombre de quién actuaba.
- Si tenía autorización para recibir dinero.
- Si trasladó la oferta al propietario.
- Si el vendedor aceptó expresamente las condiciones.
- Qué información facilitó al comprador.
- A quién entregó finalmente las cantidades.
- Si conocía la intención del vendedor de aceptar otra oferta.
La responsabilidad principal por negarse a vender suele corresponder al propietario, pero la actuación de la agencia también puede resultar relevante si recibió cantidades sin autorización, facilitó información incorrecta o incumplió sus propias obligaciones profesionales.
¿Qué debe hacer el comprador?
Ante la negativa del vendedor, conviene actuar de forma ordenada:
- No aceptar ni firmar inmediatamente una resolución del contrato.
- Revisar el tipo de arras y todas sus cláusulas.
- Obtener una nota simple actualizada.
- Conservar los justificantes de pago.
- Guardar los mensajes y correos con el vendedor y la inmobiliaria.
- Acreditar que el comprador se encuentra en disposición de cumplir.
- Requerir formalmente al vendedor.
- Valorar con rapidez el cumplimiento, la resolución y las posibles medidas cautelares.
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, deberá analizarse además el medio adecuado de solución de controversias que permita cumplir el requisito de negociación previa antes de acudir a los tribunales.
La reclamación debe plantearse teniendo presente el objetivo real del comprador: adquirir la vivienda o recuperar el dinero y reclamar los perjuicios sufridos.
Abogados ante el incumplimiento de unas arras
En Ferrero Sagasta Abogados contamos con abogados especializados en compraventa de vivienda y contratos de arras, con actuación en Madrid y en toda España.
Analizamos el documento firmado, la situación registral del inmueble, los pagos realizados y las comunicaciones mantenidas para determinar si el vendedor podía desistir o si el comprador puede exigir el cumplimiento de la operación.
También intervenimos en la reclamación de cantidades, resolución contractual, indemnización de daños y adopción de medidas cuando existe riesgo de que la vivienda sea transmitida a otra persona.
Si el vendedor se ha arrepentido después de firmar las arras, no aceptes automáticamente que basta con devolverte el dinero. El contrato puede concederte derechos mucho más amplios.