El alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones han experimentado un cambio importante tras la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre.
La nueva regulación modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos y establece requisitos más estrictos para diferenciar un verdadero arrendamiento temporal de un alquiler destinado a satisfacer una necesidad habitual de vivienda.
A partir de ahora, denominar un contrato como «alquiler de temporada» ya no resulta suficiente. La realidad del arrendamiento, su finalidad y la documentación que lo respalda serán determinantes para establecer el régimen jurídico aplicable.
Actualización a 21 de octubre de 2026: el Real Decreto-ley se encuentra actualmente en vigor, aunque todavía debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso. Por ello, será necesario seguir su tramitación y analizar sus posibles efectos en cada contrato.
¿Cuándo existe realmente un alquiler de temporada?
La nueva regulación considera arrendamiento temporal aquel que cubre la necesidad de vivienda de una persona que se encuentra desplazada temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
Esto significa que debe existir un motivo concreto que explique por qué el arrendatario necesita ocupar la vivienda únicamente durante un periodo determinado.
La duración limitada del contrato no convierte por sí sola el arrendamiento en temporal. Tampoco basta con incluir una cláusula genérica afirmando que la vivienda no constituye el domicilio habitual del inquilino.
El contrato deberá identificar expresamente la causa del desplazamiento y esta deberá ser real, coherente con la duración pactada y susceptible de acreditación.
La carga de acreditar la temporalidad recae sobre el propietario
Una de las novedades más relevantes es que corresponde al arrendador acreditar la existencia de la causa temporal.
Por tanto, antes de formalizar el contrato no solo debe analizarse lo que manifiesta el futuro arrendatario, sino también qué documentación permite justificar la temporalidad y cómo debe quedar reflejada en el contrato.
Utilizar un modelo genérico descargado de Internet o reproducir contratos antiguos puede resultar especialmente arriesgado.
Si la causa temporal no aparece correctamente recogida o no puede acreditarse, el contrato puede perder su consideración de temporal y quedar sometido, desde su formalización, al régimen del arrendamiento de vivienda habitual.
Esta consecuencia puede afectar, entre otras cuestiones, a la duración mínima del contrato, las prórrogas, la renta y las posibilidades de recuperación del inmueble.
Nueva duración de los contratos temporales
Los contratos de vivienda temporal deberán tener una duración superior a treinta y un días y, como regla general, no podrán exceder de doce meses.
Cuando la causa que justificó el desplazamiento continúe existiendo, podrá acordarse una prórroga. No obstante, será necesario comprobar que la extensión del contrato responde realmente a la misma necesidad temporal.
La norma también contempla la posible conversión en alquiler de vivienda habitual cuando:
- La duración exceda de doce meses sin que la causa temporal lo justifique.
- Se sucedan más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
- La causa indicada no sea real o no pueda acreditarse.
- La vivienda satisfaga, en realidad, una necesidad permanente del arrendatario.
Por tanto, la concatenación de contratos de corta duración deja de ser una solución segura cuando la relación arrendaticia responde materialmente a una necesidad habitual de vivienda.
¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
La reforma incluye expresamente el alquiler parcial de habitaciones o estancias dentro de la regulación de los arrendamientos de vivienda.
Su consideración como alquiler habitual o temporal dependerá de la necesidad residencial que realmente satisfaga.
Además, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas simultáneamente no podrá superar la renta correspondiente al alquiler unitario de la vivienda completa. En zonas declaradas de mercado residencial tensionado deberán respetarse también las limitaciones legalmente aplicables.
Esto obliga a revisar tanto la cuantía de las rentas como el contenido de cada contrato, especialmente cuando existen varios arrendatarios ocupando habitaciones diferentes dentro del mismo inmueble.
¿Qué sucede con los contratos firmados anteriormente?
Los contratos de temporada formalizados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley continuarán sujetos, en principio, al régimen jurídico que les resultaba aplicable hasta que finalice el plazo pactado.
Sin embargo, la norma establece que, una vez alcanzado dicho vencimiento, quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga bajo el régimen anterior.
Si las partes deciden renovar el arrendamiento, el nuevo contrato deberá adaptarse a la regulación actualmente vigente.
Por ello, no es recomendable prorrogar, renovar o modificar automáticamente un contrato anterior sin comprobar antes sus consecuencias.
No todos los contratos temporales son iguales
Un desplazamiento por estudios, una estancia profesional, un tratamiento médico o una situación familiar transitoria pueden responder a realidades muy diferentes.
La validez del contrato no dependerá únicamente del nombre asignado por las partes, sino de cuestiones como:
- La causa concreta de la temporalidad.
- La documentación existente.
- La duración inicialmente prevista.
- La residencia habitual del arrendatario.
- La utilización efectiva del inmueble.
- La existencia de contratos anteriores.
- Las renovaciones o modificaciones realizadas.
- La regulación autonómica aplicable.
No existe, por tanto, una cláusula universal que permita garantizar la temporalidad en todos los casos.
El riesgo de utilizar contratos genéricos
Una redacción incorrecta puede generar un conflicto sobre la verdadera naturaleza del arrendamiento y limitar considerablemente las opciones del propietario para recuperar la vivienda.
Además, cuando surgen discrepancias, no se analiza únicamente el texto contractual. También pueden valorarse las comunicaciones intercambiadas, la documentación aportada, la duración real de la ocupación y la finalidad para la que se arrendó el inmueble.
Por este motivo, la revisión jurídica debe efectuarse antes de la firma, no cuando ya existe un problema o el propietario necesita recuperar la vivienda.
Revisión jurídica del contrato antes de firmar
El alquiler de temporada y por habitaciones continúa siendo posible, pero exige una configuración contractual mucho más rigurosa.
Antes de firmar, renovar o prorrogar un contrato conviene comprobar que la causa temporal es verdadera, que puede acreditarse y que todas las cláusulas se ajustan a la regulación vigente y a las circunstancias concretas del arrendamiento.
En Ferrero Sagasta Abogados somos especialistas en Derecho Inmobiliario y Arrendamientos Urbanos. Revisamos y redactamos contratos de alquiler de temporada y por habitaciones, analizamos la documentación necesaria y asesoramos a propietarios sobre la forma más segura de formalizar el arrendamiento.
Si vas a firmar o renovar un contrato de alquiler de temporada o por habitaciones, podemos revisar tu caso antes de que asumas obligaciones o riesgos difíciles de corregir posteriormente.
En Ferrero Sagasta Abogados hacemos fácil, lo más difícil