El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, introduce una modificación de enorme importancia en la duración y finalización de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
La nueva regulación prevé que el propietario que decida no renovar un contrato, una vez transcurrido su periodo mínimo de duración, pueda quedar obligado a indemnizar al arrendatario.
Además, amplía el plazo de preaviso que debe respetar el arrendador y establece prórrogas tácitas por periodos completos de cinco años, o de siete años cuando el propietario sea una persona jurídica.
Por tanto, la finalización de un contrato de alquiler ya no debe gestionarse mediante el envío automático de un burofax de no renovación. Antes de comunicar cualquier decisión será necesario revisar el contrato, calcular correctamente su vencimiento y comprobar si concurre alguna causa que permita excluir la indemnización.
Importante: el Real Decreto-ley tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026 y todavía debe ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso. Este artículo se actualizará en función del resultado de dicha tramitación.
¿Cuándo puede surgir la obligación de indemnizar?
La indemnización se contempla para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que hayan alcanzado su duración mínima:
- Cinco años cuando el arrendador sea una persona física.
- Siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica.
Una vez alcanzado ese momento, el propietario conserva la posibilidad de comunicar que no desea continuar con el arrendamiento, pero deberá hacerlo respetando el nuevo plazo de preaviso y valorando las consecuencias económicas de la decisión.
La regla general será que, si el propietario pone fin al contrato sin que concurra alguna de las causas legalmente previstas, deberá indemnizar al arrendatario.
El propietario deberá preavisar con seis meses
La nueva regulación amplía de cuatro a seis meses el plazo con el que el arrendador debe comunicar su voluntad de no renovar.
El arrendatario continuará disponiendo de un plazo de dos meses para efectuar su comunicación.
Si ninguna de las partes notifica correctamente su voluntad de finalizar el arrendamiento, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por nuevos periodos de:
- Cinco años si el arrendador es una persona física.
- Siete años si el arrendador es una persona jurídica.
Esto supone un cambio especialmente relevante. Un error en el cómputo del vencimiento o una comunicación remitida fuera de plazo puede mantener el contrato vigente durante varios años más.
¿La indemnización es de doce mensualidades?
La norma establece que la indemnización será equivalente al mayor de los siguientes importes:
- Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado aplicable a la vivienda en el sistema estatal de referencia.
- Una mensualidad por cada año durante el que el arrendatario haya residido en la vivienda.
Los periodos inferiores al año deberán calcularse proporcionalmente.
Por tanto, las doce mensualidades no actúan necesariamente como un límite máximo. Cuando el arrendatario haya residido en la vivienda durante más de doce años, la indemnización podría ser superior.
Si no resulta posible obtener un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, el cálculo se efectuará tomando como referencia la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación.
La indemnización deberá abonarse, con carácter general, cuando el arrendatario entregue la vivienda.
¿Existen supuestos en los que el propietario no tenga que indemnizar?
Sí. La norma establece determinadas situaciones en las que no procederá la indemnización.
No obstante, estas causas deberán constar de manera expresa, detallada y por escrito en la comunicación de preaviso. No será recomendable intentar completarlas o modificarlas una vez enviada la notificación.
Entre los supuestos previstos se encuentran los siguientes.
Necesidad de la vivienda para el propietario o su familia
No procederá la indemnización cuando el arrendador, siendo persona física, necesite destinar la vivienda a residencia permanente:
- Para sí mismo.
- Para familiares hasta el segundo grado de consanguinidad o adopción.
- Para su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
La necesidad deberá ser verdadera y poder acreditarse.
Además, si la vivienda no es ocupada por la persona indicada dentro de los tres meses posteriores a su entrega, salvo que exista una causa de fuerza mayor, el antiguo arrendatario podrá reclamar la indemnización.
Falta de residencia efectiva del arrendatario
Tampoco procederá la indemnización cuando el inquilino no haya habitado la vivienda durante más de seis meses dentro de los doce anteriores a la notificación.
Sin embargo, deberán valorarse las posibles causas justificadas de la ausencia, como motivos laborales, estudios, salud o cuidado de familiares.
Por tanto, no basta con afirmar que el arrendatario no reside en el inmueble. Será necesario disponer de elementos que permitan acreditar esa circunstancia.
Disponibilidad de otra vivienda en el mismo municipio
La indemnización podrá excluirse cuando el arrendatario disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para atender sus necesidades, ya sea como propietario o como titular de un derecho real de uso o disfrute, y pueda ocuparla efectivamente.
La simple titularidad de otro inmueble no siempre será suficiente. Deberán comprobarse su ubicación, disponibilidad y condiciones de habitabilidad.
Formalización de un nuevo contrato
No habrá indemnización cuando las partes suscriban un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
También podrá excluirse cuando el propietario realice una oferta fehaciente para formalizar un nuevo contrato sobre la misma vivienda y el arrendatario la rechace.
No obstante, la oferta deberá cumplir determinadas condiciones legales en cuanto a duración y renta. Una propuesta genérica o económicamente inasumible no permitirá necesariamente evitar la indemnización.
¿Qué sucede si el inquilino puede solicitar una prórroga?
Cuando el arrendatario tenga derecho a solicitar una prórroga legal de aceptación obligatoria para el propietario y no la solicite, no procederá la indemnización.
Si la solicita y resulta aplicable, la posible indemnización quedará aplazada hasta que finalice dicha prórroga.
La coexistencia de distintos regímenes de prórroga convierte en imprescindible analizar el contrato antes de calcular su fecha definitiva de finalización.
¿Qué ocurre si se vende la vivienda alquilada?
La venta del inmueble no elimina automáticamente el posible derecho del arrendatario a recibir la indemnización.
Cuando el comprador quede subrogado en la posición del arrendador, también podrá asumir esta obligación si posteriormente decide no renovar el contrato y no concurre ninguna causa legal de exclusión.
Esta cuestión debe tenerse en cuenta antes de adquirir una vivienda arrendada, ya que puede afectar directamente al coste y a la disponibilidad futura del inmueble.
La revisión del contrato de alquiler debe formar parte del estudio jurídico previo de la compraventa.
¿Afectará a los contratos que ya están firmados?
El nuevo régimen podrá afectar a contratos de vivienda habitual vigentes cuando su vencimiento o el de alguna de sus prórrogas se produzca después de la entrada en vigor de la norma.
No obstante, existen disposiciones transitorias que obligan a diferenciar, entre otros supuestos:
- Las comunicaciones de no renovación enviadas antes de la publicación del Real Decreto-ley.
- Los contratos a los que resten menos de seis meses para su vencimiento.
- Los contratos que ya se encuentren dentro del anterior periodo de prórroga.
- Los arrendamientos en situación de tácita reconducción.
Por ello, no puede afirmarse que todos los contratos vigentes queden sometidos de manera idéntica al nuevo régimen.
No envíes el burofax sin revisar previamente el contrato
A partir de ahora, comunicar la no renovación puede tener consecuencias mucho más relevantes que la simple finalización del arrendamiento.
Una notificación incorrecta puede provocar:
- La prórroga del contrato durante otros cinco o siete años.
- La pérdida de la posibilidad de invocar una causa de exclusión.
- La obligación de abonar una indemnización considerable.
- Un conflicto judicial sobre la fecha de vencimiento.
- Problemas posteriores para recuperar o vender la vivienda.
Antes de enviar cualquier comunicación deben estudiarse el contrato, sus prórrogas, las fechas, la identidad del arrendador, las circunstancias del inquilino y el motivo real por el que se pretende recuperar el inmueble.
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En Ferrero Sagasta Abogados somos especialistas en Derecho Inmobiliario, Arrendamientos Urbanos y recuperación de inmuebles.
Analizamos el contrato, determinamos su fecha correcta de vencimiento, comprobamos si existe alguna prórroga aplicable y valoramos si la no renovación puede generar una indemnización.
También redactamos y remitimos la comunicación al arrendatario para que la decisión del propietario quede correctamente fundamentada y documentada.
Si estás pensando en no renovar un contrato de alquiler, revisa antes las consecuencias jurídicas y económicas. Una comunicación aparentemente sencilla puede comprometer la disponibilidad del inmueble durante varios años.