Durante los últimos años, muchos propietarios se han encontrado con procedimientos de desahucio paralizados durante meses (e incluso años) por la aplicación de las medidas extraordinarias aprobadas a raíz de la crisis sanitaria del COVID-19.
Estas medidas permitían suspender determinados procedimientos de desahucio y lanzamientos cuando el ocupante o arrendatario acreditaba una situación de vulnerabilidad económica y ausencia de alternativa habitacional. Sin embargo, ese régimen extraordinario tenía carácter temporal y su última vigencia quedó fijada hasta el 31 de diciembre de 2025. El propio Real Decreto-ley 11/2020 establecía que estas suspensiones extraordinarias dejarían de surtir efecto en esa fecha.
Posteriormente, se intentó prorrogar nuevamente este régimen durante el año 2026 mediante nuevos reales decretos-leyes, pero dichas prórrogas no han quedado consolidadas. En concreto, el Real Decreto-ley 16/2025 fue derogado por Acuerdo del Congreso publicado en el BOE de 28 de enero de 2026, y el Real Decreto-ley 2/2026 también fue derogado por Acuerdo del Congreso publicado en el BOE de 28 de febrero de 2026.
¿Significa esto que ya no puede alegarse vulnerabilidad en un desahucio?
No exactamente.
Lo que ha finalizado es el régimen extraordinario de suspensión previsto en el Real Decreto-ley 11/2020, que permitía una paralización excepcional de determinados procedimientos de desahucio y lanzamiento.
Pero sigue vigente el régimen ordinario previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, concretamente en el artículo 441.5 y siguientes. Es decir, la vulnerabilidad no desaparece por completo del procedimiento, pero ya no opera con el alcance extraordinario que tuvo durante los años posteriores al COVID.
¿Qué suspensión sigue vigente actualmente?
En los procedimientos de desahucio por falta de pago, expiración de plazo, precario y otros procedimientos posesorios sobre vivienda habitual, el juzgado debe comunicar la existencia del procedimiento a los servicios sociales y administraciones competentes para que puedan valorar si existe una situación de vulnerabilidad.
Si dichas administraciones confirman la existencia de vulnerabilidad, el juzgado dará traslado a las partes y el juez decidirá, previa valoración ponderada del caso concreto, si procede o no suspender el procedimiento. Esta suspensión ordinaria tiene un límite temporal: dos meses si el demandante es persona física y cuatro meses si el demandante es persona jurídica.
Por tanto, la diferencia es esencial: ya no estamos ante una suspensión extraordinaria y prorrogable hasta una fecha general, sino ante una suspensión procesal limitada, concreta y sometida a valoración judicial.
Consecuencias prácticas para los propietarios
La derogación de las últimas prórrogas tiene una consecuencia directa: muchos procedimientos que se encontraban paralizados al amparo del régimen extraordinario pueden ser reactivados.
En estos casos, el propietario puede solicitar al juzgado que se alce la suspensión y que el procedimiento continúe por sus trámites, interesando, según el estado del procedimiento, el señalamiento de vista, la continuación del plazo procesal pendiente o directamente el señalamiento de lanzamiento.
Esto no significa que todos los lanzamientos vayan a producirse de forma automática e inmediata, pero sí supone un cambio relevante: el propietario ya no tiene que soportar una suspensión extraordinaria indefinida derivada de una normativa temporal que ha dejado de estar vigente.
¿Qué deben hacer ahora los propietarios?
Cada procedimiento debe revisarse individualmente, porque no todos se encuentran en la misma fase procesal. No es lo mismo un procedimiento suspendido antes de la vista que un procedimiento con decreto firme, sentencia dictada o lanzamiento ya señalado y suspendido.
En términos generales, conviene revisar:
- La resolución concreta por la que se acordó la suspensión.
- La norma en la que se basó dicha suspensión.
- Si la suspensión se acordó al amparo del Real Decreto-ley 11/2020 o del artículo 441 de la LEC.
- Si procede solicitar el alzamiento de la suspensión.
- Si debe pedirse nuevo señalamiento de lanzamiento.
- Si existe derecho a reclamar rentas, cantidades debidas o daños.
- Si, en su caso, puede solicitarse compensación por los perjuicios sufridos durante la suspensión.
La vulnerabilidad del arrendatario no puede convertirse en una carga indefinida para el propietario
La protección de personas en situación vulnerable es una cuestión social que debe ser atendida por las administraciones públicas competentes. Sin embargo, dicha protección no puede suponer que un propietario particular, o incluso una entidad propietaria, soporte indefinidamente la ocupación de su inmueble sin cobrar renta, sin recuperar la posesión y sin una solución administrativa efectiva.
Precisamente por ello, el régimen actualmente vigente exige una valoración judicial proporcionada, teniendo en cuenta no solo la posible vulnerabilidad del ocupante, sino también las circunstancias del propietario.
La ley permite valorar la vulnerabilidad de ambas partes y exige que la suspensión sea limitada temporalmente. Esto es especialmente importante en casos de pequeños propietarios que dependen de la renta del alquiler o que necesitan recuperar su vivienda.
Conclusión
La derogación de las últimas prórrogas del régimen extraordinario de suspensión de desahucios supone un cambio importante para los propietarios.
Ya no existe una suspensión extraordinaria generalizada hasta 2026 por vulnerabilidad al amparo del Real Decreto-ley 11/2020. Lo que sigue vigente es el trámite ordinario del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite una suspensión limitada y sometida a valoración judicial.
Por ello, si tiene un procedimiento de desahucio suspendido, es recomendable revisar cuanto antes el estado del procedimiento y valorar la presentación de un escrito solicitando su reanudación.
En Ferrero Sagasta Abogados somos especialistas en procedimientos de desahucio, recuperación de inmuebles y defensa de propietarios. Analizamos cada caso de forma individualizada para determinar la vía más rápida y eficaz para recuperar la posesión de la vivienda.