Cuando se permite a un familiar, una expareja o una persona de confianza utilizar gratuitamente una vivienda, normalmente nadie piensa que recuperar el inmueble pueda terminar convirtiéndose en un problema. Sin embargo, la situación cambia cuando el propietario solicita su devolución y el ocupante se niega a entregarla.
En estos casos puede ser necesario iniciar un desahucio por precario, procedimiento dirigido a recuperar la posesión de un inmueble ocupado por una persona que no dispone de un título que le permita continuar en él frente al propietario o a quien tenga derecho a poseerlo.
Cada supuesto debe analizarse de forma individualizada. La existencia de acuerdos verbales, relaciones familiares, resoluciones judiciales o comunicaciones previas puede modificar por completo la estrategia jurídica.
¿Qué es el desahucio por precario?
El desahucio por precario permite al propietario, usufructuario o persona con derecho a poseer una finca recuperar su posesión cuando quien la ocupa carece de un título válido que justifique su permanencia.
La Ley de Enjuiciamiento Civil contempla expresamente este procedimiento en su artículo 250.1.2.º y establece su tramitación mediante juicio verbal.
No debe confundirse con el desahucio por falta de pago o por finalización del contrato. En el precario, normalmente no existe un verdadero contrato de arrendamiento ni una renta pactada, sino una cesión gratuita, una autorización que ha finalizado o una ocupación que carece de respaldo jurídico.
Precisamente por ello, antes de presentar cualquier reclamación resulta imprescindible determinar cuál fue el origen de la ocupación y si existe algún contrato, acuerdo o resolución que pueda ser alegado por el ocupante.
Situaciones habituales de precario
El desahucio por precario puede plantearse, entre otros, en los siguientes supuestos:
- Una vivienda cedida gratuitamente a un hijo, hermano u otro familiar.
- Una expareja que continúa en el inmueble sin disponer de una resolución judicial o de otro título que le atribuya su uso.
- Una persona amiga o conocida a la que se permitió residir temporalmente en la vivienda.
- Un ocupante que permanece en el inmueble una vez finalizada la autorización concedida por el propietario.
- Una vivienda adquirida o heredada en la que reside una persona sin contrato ni título suficiente.
- Un inmueble cuyo uso fue permitido para una finalidad concreta que ya ha desaparecido.
La relación familiar o personal entre las partes no convierte la ocupación en indefinida. No obstante, tampoco permite dar por hecho que siempre exista precario: los acuerdos alcanzados, la documentación y las circunstancias concretas deben estudiarse antes de iniciar el procedimiento.
¿Puede solicitarse el desahucio de un familiar?
Sí, es posible solicitar la recuperación de una vivienda cedida a un familiar cuando este no dispone de un título que le permita mantener la posesión frente al propietario.
Ahora bien, estos asuntos suelen presentar una dificultad añadida: es frecuente que no exista un contrato escrito y que las condiciones de la cesión nunca se hayan definido con claridad. Por ello, las conversaciones, mensajes, transferencias y demás actuaciones de las partes pueden resultar relevantes.
Cuando la vivienda está relacionada con una separación, un divorcio, una herencia o una comunidad de bienes, será necesario comprobar también si existe alguna resolución judicial o acuerdo que atribuya su uso a una persona determinada.
¿Puede ejercitarse frente a una expareja?
Dependerá de las circunstancias.
Si existe una sentencia, un convenio regulador o una resolución que atribuya a la expareja el uso de la vivienda, no podrá ignorarse ese título ni acudirse automáticamente a un desahucio por precario.
Por el contrario, si no existe resolución ni acuerdo que justifique la permanencia en el inmueble, puede estudiarse el ejercicio de la acción correspondiente para recuperar la posesión.
La existencia de hijos menores, procedimientos de familia pendientes o derechos de terceros exige examinar el caso con especial cautela.
¿Qué documentación conviene revisar?
Para valorar la viabilidad de la reclamación resulta conveniente disponer, cuando existan, de los siguientes documentos:
- Escritura de propiedad, nota simple o documento que acredite el derecho a poseer el inmueble.
- Contratos, acuerdos o documentos relacionados con la cesión.
- Mensajes o comunicaciones mantenidas con el ocupante.
- Requerimientos realizados solicitando la devolución de la vivienda.
- Justificantes de pagos, transferencias o gastos vinculados al inmueble.
- Resoluciones judiciales o convenios, especialmente cuando existe una relación familiar.
- Información que permita acreditar quién ocupa efectivamente la vivienda.
No todos los documentos son necesarios en todos los asuntos. La documentación debe analizarse en conjunto para determinar cuál es la verdadera naturaleza jurídica de la ocupación.
¿Es necesario requerir la devolución antes de demandar?
La comunicación previa puede resultar esencial para dejar constancia de que la autorización ha finalizado y de que el propietario ha solicitado expresamente la devolución del inmueble.
Además, tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, debe examinarse en cada caso el cumplimiento del requisito de actividad negociadora previa exigible antes de acudir a los tribunales. No basta necesariamente con remitir cualquier comunicación genérica: su contenido, finalidad y acreditación deben adaptarse al conflicto concreto.
Por ello, conviene preparar la reclamación desde el principio y evitar comunicaciones contradictorias que puedan perjudicar posteriormente la posición del propietario.
¿Cómo se tramita un desahucio por precario?
Si el inmueble no se entrega voluntariamente, la persona con derecho a poseerlo puede presentar una demanda solicitando su recuperación.
La parte demandante deberá acreditar su derecho sobre la vivienda y exponer por qué el ocupante carece de título suficiente para continuar en ella. El demandado podrá oponerse y presentar los documentos o argumentos en los que pretenda fundamentar su posesión.
Si el tribunal estima la demanda, acordará la restitución del inmueble. En caso de que no se produzca su entrega voluntaria, podrá solicitarse la ejecución de la resolución y la correspondiente recuperación posesoria.
¿Cuánto tarda un desahucio por precario?
No existe un plazo idéntico para todos los procedimientos. Su duración depende, entre otros factores, de la carga de trabajo del tribunal, la localización del ocupante, la existencia de oposición y las incidencias que puedan producirse durante la tramitación.
Desconfía de quien prometa una fecha exacta sin conocer el inmueble, la documentación y el juzgado competente. Una preparación correcta no permite controlar los tiempos judiciales, pero sí evita errores y retrasos innecesarios.
¿Pueden reclamarse rentas o cantidades al ocupante?
En el precario no siempre existe una renta pactada. Por tanto, no puede darse por hecho que sea posible reclamar automáticamente mensualidades como si existiera un contrato de arrendamiento.
Dependiendo del caso, podría estudiarse una posible reclamación por daños, gastos u otras cantidades, pero su viabilidad y forma de ejercicio deberán analizarse separadamente.
Abogados de desahucio por precario en toda España
En Ferrero Sagasta Abogados estudiamos procedimientos de recuperación de inmuebles en todo el territorio nacional.
Analizamos el origen de la ocupación, la documentación disponible y la existencia de posibles títulos o acuerdos. Cuando resulta necesario acudir a los tribunales, coordinamos el procedimiento con procuradores y profesionales de la zona hasta la recuperación del inmueble.
Si has solicitado la devolución de una vivienda y el ocupante se niega a entregarla, podemos estudiar tu caso y explicarte las opciones disponibles.